Cómo comprar una casa en Paraguay, paso a paso

Comprar una casa en Paraguay es un proceso claro cuando se hace en orden: fijar un presupuesto real, encontrar la propiedad, reservarla, verificar que esté en regla, financiarla si hace falta y firmar ante escribano. El orden importa: muchos problemas nacen de pagar antes de verificar.

Esta guía recorre el camino completo, para residentes y para extranjeros. En cada paso dice lo esencial y lo que fija la ley, y remite a la guía que trata el tema a fondo.

1. Lo esencial en un minuto

• El presupuesto: el precio más su parte de los gastos de escritura, y la comisión o los gastos del banco si corresponden.
• El orden: revise el título y el registro antes de pagar la seña, no después.
• La seña: sin cláusula, quien la dio la pierde si se arrepiente, y quien la recibió la devuelve con otro tanto.
• El boleto: obliga a firmar la escritura, pero no le transfiere la propiedad.
• La escritura: es obligatoria. Con su inscripción en el Registro Unificado Nacional (RUN), la compra vale frente a terceros.
• El crédito: lo aprueba la entidad financiera. En Che Róga Porã y Mi Casa, productos de la AFD, la cuota no puede superar el 40% del ingreso familiar.
• Si es extranjero: en general puede comprar. La restricción expresa alcanza a los ciudadanos de países limítrofes, para inmuebles rurales en la zona de seguridad fronteriza.

2. Definir el presupuesto real

El presupuesto no es solo el precio de la casa. Antes de buscar, sume también los gastos de la compra:

• los honorarios del escribano;
• el certificado y la inscripción en el RUN;
• el impuesto municipal a la transferencia, si corresponde;
• la comisión de la inmobiliaria, si le toca pagarla: vea La comisión inmobiliaria en Paraguay;
• si compra con crédito, los gastos del banco: comisiones, seguros, tasación y la inscripción de la hipoteca.

Cómo se reparten estos gastos se acuerda en cada operación; si no se acuerda nada, el Código Civil reparte los gastos del contrato por partes iguales. Pida a la escribanía un presupuesto por escrito antes de comprometerse.

Algunas propiedades se publican en dólares y otras en guaraníes. Si gana en una moneda y compra en otra, calcule su margen con prudencia, y fije en el boleto la moneda del precio y del saldo.

3. Buscar y comparar

Defina primero las zonas que le interesan según su presupuesto, los accesos, los servicios cercanos (colegios, comercios, transporte) y el uso que le dará: vivir, alquilar o revender. Luego compare las propiedades con los mismos criterios:

• superficie construida y superficie del terreno;
• antigüedad y estado: techo, humedad, instalaciones eléctricas y sanitarias;
• servicios: agua corriente, desagüe cloacal, energía;
• si es un departamento, las expensas y el reglamento del edificio.

Un recorrido virtual 3D permite descartar propiedades sin moverse, pero no reemplaza la visita. Vaya de día, vuelva a otra hora si puede y, si duda del estado de la construcción, lleve a un profesional. Para saber si un precio es razonable, compare con propiedades parecidas de la misma zona: el método está en la guía Cómo fijar el precio de venta de una casa, útil también para quien compra.

4. Departamento, pozo o terreno

Los pasos son los mismos, pero cada tipo de propiedad pide revisar algo más:

Si paga en cuotas directamente al vendedor, el Código Civil le da una protección: una vez pagado el veinticinco por ciento del precio, contando las mejoras que no pueden retirarse, el contrato ya no puede resolverse. El vendedor conserva otras vías para cobrar. La escritura sigue pendiente: fije en el contrato cuándo se firma. En un lote de loteamiento, la ley le da derecho a la escritura al pagar el 25% del precio.

5. Negociar y reservar con una seña

Cuando una propiedad le convence, haga una oferta clara: monto, forma de pago, plazo y condiciones. Si la acepta, el vendedor suele pedir una seña para retirarla del mercado. No entregue dinero sin un documento firmado, idealmente redactado o revisado por la escribanía que hará la escritura. Debe decir con claridad:

• los datos de las partes y la descripción del inmueble, con su superficie;
• el precio total, la moneda y la forma de pago (contado, crédito o mixto);
• el plazo para firmar la escritura, y la fecha de entrega;
• las hipotecas o cargas que el vendedor debe cancelar, y cuándo;
• qué pasa con la seña si el crédito no se aprueba, o si aparecen problemas con los papeles;
• quién paga cada gasto.

Pague la seña por transferencia bancaria o ante el escribano, siempre con recibo. Las firmas certificadas por un escribano dan al boleto fecha cierta frente a terceros. El Código Civil no fija hasta cuándo se puede arrepentir quien dio o recibió una seña: escríbalo en el boleto. Las cláusulas están en la guía El boleto de compraventa en Paraguay.

6. Verificar la propiedad

Es el paso más importante. Antes de pagar la seña, y otra vez antes de la escritura, hay que confirmar que quien vende es el titular y que el inmueble está libre de problemas. La lista completa, con la visita y los casos que impiden la venta, está en la guía Cómo verificar una propiedad antes de comprar:

• El título y su historia: quién es el dueño registrado y cómo llegó a serlo.
• Quién debe firmar: si el inmueble es ganancial, los dos cónyuges, o uno con poder especial del otro; si hay varios dueños o herederos, todos los que correspondan.
• El certificado del RUN, que el escribano pide antes de la escritura: el titular, las hipotecas, embargos u otras restricciones, la superficie, los límites y si hay superposiciones con otros títulos.
• Los impuestos: sin el certificado de no adeudar el impuesto inmobiliario, el escribano no puede firmar.
• Los servicios: que no queden deudas de energía, agua o expensas.
• Las medidas: si los linderos no son claros, mida el terreno antes de firmar.

Antes de pagar la seña, un abogado puede pedir un informe del RUN sobre el inmueble. La verificación que da seguridad a la compra es la del escribano antes de la escritura, y puede sumar la de un escribano o un abogado de su confianza.

7. Financiar la compra

Si compra con crédito, el camino habitual es: una precalificación según sus ingresos, la tasación de la propiedad por el banco, la aprobación del crédito y la firma de la escritura de compra junto con la hipoteca. El desembolso se coordina entre el banco y la escribanía para el día de la escritura.

La Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) financia créditos de vivienda a través de entidades financieras intermediarias. La solicitud se hace en la entidad, que evalúa su capacidad de pago y fija las condiciones finales. En Che Róga Porã, se hace en la plataforma del programa.

Cómo elegir y comparar está en Crédito hipotecario en Paraguay. Los requisitos, los montos y cómo postular están en Che Róga Porã: requisitos y montos. En Che Róga Porã y Mi Casa, la cuota no puede superar el 40% del ingreso global familiar. Las condiciones cambian: confírmelas en la entidad antes de firmar el boleto. Además:

• Mire el costo total del crédito, no solo la cuota: tasa, moneda, seguros y comisiones.
• Si la tasación del banco es menor que el precio acordado, el crédito puede cubrir menos: prevea esa diferencia.
• Deje en el boleto qué pasa con la seña si el crédito no se aprueba.
• Coordine las fechas: la aprobación debe llegar dentro del plazo del boleto y de los treinta días del certificado.

8. La escritura y la inscripción

La compra se formaliza en una escritura pública ante escribano, con la firma del vendedor y del comprador o de sus apoderados. Ese día se paga el precio, o el saldo, según lo acordado. Si el inmueble tiene una hipoteca, una parte del pago va al banco y la hipoteca se cancela.

Antes de firmar, confirme con su escribano:

• que el certificado del RUN está vigente y no muestra cargas sin resolver;
• que firman todos los que deben firmar;
• que el precio, la superficie y la forma de pago son los del boleto;
• cuánto debe pagar usted ese día, y por qué medio.

Después, el escribano presenta la escritura para su inscripción en el RUN. Para inscribirla, la ley exige el comprobante de la retención del impuesto del vendedor, cuando corresponde: el escribano se ocupa de ambos trámites. La ley fija un plazo de hasta treinta días hábiles para la inscripción. Si el registro hace una observación, hay treinta y cinco días hábiles para reingresar el título sin perder la prioridad. El recorrido completo está en la guía La transferencia de un inmueble en Paraguay.

9. Después de la compra

• Pida una copia de la escritura inscripta y guárdela con los recibos de todos los pagos.
• Reciba la propiedad como dice el boleto: el vendedor debe entregarla libre de otra posesión. Pida las últimas facturas pagadas.
• Cambie a su nombre la energía, el agua y, si corresponde, las expensas.
• El impuesto inmobiliario pasa a ser suyo; si quieren repartir el del año de la compra, háganlo en el boleto.

Si busca en la capital, vea Comprar un departamento en Asunción.

10. Si usted es extranjero

En general, un extranjero puede comprar una casa en Paraguay. La ley fija una restricción expresa: en la zona de seguridad fronteriza, una franja de 50 kilómetros junto a las fronteras terrestres y fluviales, los extranjeros de países limítrofes, y las sociedades integradas mayoritariamente por ellos, no pueden ser propietarios, condóminos ni usufructuarios de inmuebles rurales, salvo autorización por decreto del Poder Ejecutivo. El escribano no puede otorgar esa escritura, y el acto contrario a la ley es nulo. Si la propiedad está en esa zona, consúltelo antes de pagar la seña.

• Documentos: consulte con su escribano cuáles necesita según su situación (pasaporte, cédula si es residente).
• Firma a distancia: un apoderado puede firmar por usted, con poder por escritura pública. Si se otorga en el exterior, pida a su escribano los requisitos: en general, legalización o apostilla según el país, y traducción si no está en español.
• Origen de los fondos: las inmobiliarias son sujetos obligados de las normas de prevención del lavado de dinero y pueden pedirle información sobre el origen del dinero. Tenga listos los comprobantes.
• Financiación: cada entidad fija sus requisitos (ingresos comprobables, antigüedad, historial). Confírmelos antes de entregar una seña.
• Paraguayos en el exterior: Che Róga Porã prevé condiciones propias para paraguayos no residentes; pregunte en la entidad.

Si vive afuera, vea Comprar desde el exterior. Si es su primera compra, vea Comprar su primera vivienda.

11. Errores frecuentes

• Entregar una seña sin documento, o antes de revisar los papeles.
• Llegar a la escritura con el dinero justo para el precio, sin contar los gastos.
• Hablar solo con uno de los dueños, sin confirmar quién debe firmar.
• Confiar solo en la inmobiliaria del vendedor para verificar la propiedad.
• Quedarse con el boleto sin firmar nunca la escritura.
• Firmar un crédito mirando solo la cuota.
• Para un extranjero, suponer que las reglas son las de su país.

12. Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda comprar una casa en Paraguay?

Depende de los papeles y del crédito. Lo que fija la ley son los plazos del registro: hasta quince días hábiles para el certificado y hasta treinta para la inscripción.

¿Puedo comprar solo con un boleto?

El boleto obliga a firmar la escritura, pero no la reemplaza: la venta de un inmueble se hace por escritura pública, y sin inscripción no vale frente a terceros.

¿Quién elige al escribano?

Lo acuerdan las partes; si compra con crédito, pregunte también al banco. Si lo prefiere, puede consultar además a un escribano o un abogado de su confianza.

¿El comprador paga impuestos por comprar?

No paga el impuesto a la renta de la venta, que es del vendedor. Sí pagará, desde la compra, el impuesto inmobiliario anual, y puede compartir el impuesto municipal a la transferencia y la tasa de inscripción según lo que acuerden.

¿Qué pasa si el banco no aprueba mi crédito?

Depende del boleto. Si dice que la seña se devuelve en ese caso, se devuelve. Si no dice nada, puede perderla: por eso conviene escribirlo antes de pagar.